Na co si dát pozor při koupi bytu - 1. díl: Fond oprav

Před několika lety jsem chtěl koupit byt k pronájmu. Prošel jsem několik bytů a překvapilo mne, o kolik se v podobných bytech lišily platby za služby. Z velké části to bylo díky velmi rozdílným platbám do fondu oprav. Zálohy na služby totiž tvoří z velké části právě platby do fondu oprav (u domů před revitalizací). Přinutilo mne to zamyslet se nad tím, zda nízké platby do fondu oprav jsou plusem zvyšujícím tržní cenu bytu (jak mi tvrdili realitní makléři).

Uvědomil jsem si, že nízké platby za služby vedou k vnitřnímu zadlužení bytového domu. Díky nízkým platbám pak tvoří malý fond oprav. Pozdější zvýšení plateb do fondu oprav by znevýhodnilo mou investici do tohoto bytu.

Nízké platby do fondu oprav nejsou výhodou, jsou faktorem zvyšujícím riziko pozdějšího zvýšení výdajů spojených s bytem.

A naopak: vysoké platby do fondu oprav mohou být znakem dobrého hospodaření členů družstva se svým majetkem.

Po revitalizaci pak často dochází ke zvýšení cen bytů, za které dosavadní majitelé byty nabízejí. Samotná revitalizace ale tržní hodnotu bytů nezvyšuje (užitnou hodnotu samozřejmě ano). Byt v domě před revitalizací s vysokým fondem oprav může být proto zajímavou tržní příležitostí. Hodnotu bytu totiž netvoří jen to co vidíme - stěny, kuchyňská linka, podlahy, okna atd., ale také podíl na fondu oprav.

Při koupi bytu se proto zajímejte o celkovou výši fondu oprav. S bytem si kupujete i tyto peníze. Budou použity na revitalizaci, modernizaci a opravy a zvýší užitnou hodnotu vašeho bytu. Nezapomeňte: s bytem získáváte i peníze, které do fondu oprav už nemusíte jako nový vlastník nebo nájemce bytu dávat.

Přeji vám zajímavé investiční příležitosti.

Karel Kořený