Z deníku amerického realitního agenta v Česku III. - Nebezpečné pasti v českých zákonech, na které si dát pozor

V posledních měsících jsem se při nákupu či prodeji nemovitostí pro klienty několikrát setkal s paradoxy v českém zákonodárství, které vám mohou (pokud o nich nevíte) způsobit mnohamilionové ztráty. Na ty největší vás chci dnes upozornit a zároveň vám doporučit, jak se jim vyhnout.

1. Není byt jako byt. V novostavbách je možné se setkat s byty, které nějakým způsobem neodpovídají stavebnímu zákonu (např. menší velikost, světelnost), a proto jako bytové jednotky nemohou být zkolaudované. Jsou to sice normální byty (např. ateliéry), ale nemohou se prodávat jako byty. U takových bytů pak ten, kdo jej kupuje, má horší možnosti financování a nemůže tam mít nahlášen trvalý pobyt.

Doporučení: Nenechte se napálit a takový typ nemovitosti nekupujte. Budete mít problém takový „byt“ prodat nebo pronajmout.

2. Sporná rezervační smlouva. Rezervační smlouvu sepisují realitky s vážnými zájemci o koupi nemovitosti. Na základě této smlouvy realitka nemovitost dále nenabízí. Český zákon ovšem nespecifikuje obsah rezervační smlouvy, což může způsobit řadu nepříjemných situací. Proto doporučujeme raději podepisovat smlouvy o budoucích kupních smlouvách.

Paradoxní je v ČR také fakt, že realitky si rezervační poplatky (v případě, že kupující na poslední chvíli od obchodu odstoupí) nechávají jako provizi, poplatek nedávají svému klientovi – prodávajícímu. To v USA není myslitelné, rezervační poplatek tam v takových případech jde automaticky prodávajícímu jako kompenzace za ušlou ztrátu, protože svou nemovitost nemohl dále nabízet a případně prodat.

Doporučení: Nesvěřujte rezervační poplatek realitní kanceláři, ale domluvte se na notářské či advokátní úschovně se stanovením instrukcí, jak s tímto poplatkem nakládat. Solidní realitní kancelář by to měla akceptovat. Pokud chtít nebude, je to pro vás jasný signál, že jednáte s nesolidními partnery.

3. Pozor na věcná břemena. Podle zákona musí být všechna věcná břemena zapsána v katastru nemovitostí. Faktem ale je, že v případě, že došlo k chybě na straně katastrálního úřadu nebo nějaká břemena jsou tzv. „na cestě“, důsledky s tím spojené odnesete vy jako majitel. Nikde nemusíte zjistit, že např.na pozemku, který kupujete, byla jeho majitelem před měsícem schválena výstavba supermarketu…

Doporučení: Před břemeny, která jsou tzv. na “cestě”, se můžete ochránit pouze prohlášeními prodávajícího, spolu se sankčními ujednáními.

Hodně úspěchů přeje,

Danny Hochmann

Realitní divize Fichtner s.r.o.