Pro hypotéku do banky a nebo za poradcem?

Pro hypotéku do banky a nebo za poradcem?

Při vyřizování hypotéky máte na výběr 2 cesty: buď půjdete do banky a nebo se obrátíte na hypotečního poradce. Banka se sice může opřít o své jméno a hustou síť poboček, ve kterých vás obslouží, i přesto se ale spíše vyplatí poohlédnout se po profesionálním hypotečním poradci. Ptáte se proč? Takový poradce totiž předčí bankéře především komplexním přístupem ke svému klientovi. A nejen v tom. Přečtěte si hlavní důvody, proč byste měli při vyřizování hypotéky spolupracovat s hypotečním poradcem:

1. Poradce bere ohled na vaši celkovou finanční situaci. Největší výhodou poradenského přístupu je komplexní pohled na vaše finance. Poradce před tím, než s vámi začne hypotéku zpracovávat, vám sestaví finanční plán a hypotéku nastaví s ohledem na vaši finanční situaci a cíle, které máte. Jaký to bude mít přínos pro vás?

Poradce vám totiž doporučí odpovídající hotovostní rezervu pro případ potřeby a nastaví vaši hypotéku tak, abyste se s jejím splácením nedostali v budoucnu do potíží (ostatně, problémy se splácením hypoték byly hlavní příčinou bankovní krize, která odstartovala v USA). Nehrozí vám tak, že byste v případě zvýšení úrokových sazeb (a tudíž měsíčních splátek) nebyli kvůli našponovanému měsíčnímu rozpočtu schopni splácet.

Často se také stává, že vám banka doporučí nižší hypotéku a ujistí vás, že vám takovou hypotéku bez problémů schválí. Jenže…Větší část nemovitosti zaplatíte z vlastních zdrojů a vyčerpáte tak rezervu, kterou byste mohli využít v případě dodatečných výdajů. A tato rezerva vám bude chybět i v okamžiku, kdy nebudete schopni splácet (např. z důvodu delší pracovní neschopnosti). V této těžké době nebudete mít z čeho vaši hypotéku splácet.

2. Lepší servis a úspora času. Hypoteční poradce za vás vyřídí veškerou potřebnou dokumentaci (např. nemusíte na katastrální úřad), provádí pravidelnou analýzu trhu, vyjednává s bankou podmínky úvěru, vyplňuje všechny žádosti a nebo pročítá úvěrové smlouvy. To všechno by vás stálo čas.
3. Pomůže vám s právními službami. Poradce vám asistuje při podpisu kupní smlouvy a pokud najde nesrovnalosti, které by mohly celou transakci ohrozit, doporučí vám právníka. Upozorní vás, na co si dát pozor, pomůže vám s nastavením platebních podmínek atd.
4. Dokáže vám nabídnout nejlepší sazby na trhu. Tím, že není vázaný na jednu banku, vyhledává takovou nabídku, která je pro vás v dané době na trhu nejvýhodnější (nejen z pohledu nízké úrokové sazby, ale i dalších parametrů). Navíc, při vyjednávání podmínek hypotéky s bankou, má větší vyjednávací sílu, než kdybyste o úvěr žádali sami.
5. Řekne vám i to, co banka ne. Skryté poplatky, poplatky za rezervaci zdrojů, poplatky za návrh na vklad, za nedočerpání úvěru apod. To všechno jsou poplatky, které si banka účtuje ale ne vždy je ochotná vám je v první fázi sdělit. Správný poradce by ale před vámi neměl nic skrývat a poplatkovou strukturu by vám měl odkrýt. Pokud tak neučiní, nebojte se zeptat. Je-li seriozní, informaci vám poskytne.
6. Větší odbornost. Hypoteční poradci se většinou věnují hypotékám na „plný úvazek“ a mají tak výhodu oproti bankéřům za přepážkou, kteří kromě hypoték vyřizují spoustu dalších věcí (uzavírání účtů, výměny karet atd.). Know-how a více zkušeností jsou tak dalšími výhodami většiny hypotečních poradců (to ale nemusí být pravidlem, i v bance se můžete setkat se šikovným bankéřem).
7. Poradce vám doporučí vhodné pojištění. Poradce vám doporučí takové pojištění, které odpovídá přesně vašim potřebám a vychází z vašeho finančního plánu. Oproti tomu pojištění, které vám k hypotéce nabídne banka, je většinou univerzální (nepokrývá vaše specifické požadavky) a většinou i dražší, než kdybyste si našli pojištění sami. Banky se alespoň snaží nalákat na své pojištění slevami z úrokové sazby. Tato sleva ale bohužel nepřevýší vyšší náklady spojené s tímto pojištěním.

Banky rovněž často zapomínají klienta upozornit na potřebnou rezervu při výstavbě. Co to znamená? Stavební firma vám například udělá rozpočet na 3,5 mil. Kč, nakonec jej ale překročí a konečná hodnota vašeho domu tak je 4 mil. Kč. Pokud jste si ale neponechali potřebnou rezervu, musíte si vzít dodatečný úvěr na 500 000,-. Pro banku byznys, pro vás to ale znamená jediné: jste v rukou banky, protože u ní již máte zástavu z minulého úvěru.

Jak je vidět, komplexnost služeb profesionálního hypotečního poradce většinou překonává služby poskytované bankéřem na přepážce. Jak už ale bylo zmíněno, toto pravidlo neplatí ve 100 % případů: i v bance se můžete setkat s velmi dobrým bankéřem, který se na hypotéky specializuje a stejně tak existují i nekvalitní poradci, kteří vám způsobí více škody než užitku (a jehož „rady“ vás budou stát klidně i stovky tisíc korun). Proto i zde platí staré dobré přísloví „dvakrát měř, jednou řež“: vybírejte pečlivě partnera, se kterým půjdete do tak zásadní transakce, jakou je hypotéka.

Petra Macáková

Manažer úvěrové divize Fichtner s.r.o.